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建物の維持管理相談・大規模修繕相談


 建物の維持管理相談・長期修繕計画と大規模修繕相談

建物の維持管理・修繕・大規模改修は、賃貸物件の大家さん・オーナー、分譲マンションで言えば管理組合が主体となって行うものですが、賃貸物件等は、雨漏り等の症状が出てこないとなかなか実施できないものです。

管理組合も長期修繕計画を策定していると言え、計画通りに行うことが本当に必要なことか?
その優先順位や予算の適正化は、当事者ではなかなか判断できないのも事実です。

優先箇所・その修繕に要する予算・施工の確認等、多くの場合専門家が介在しないと検証できないのが現実です。

分譲マンション・建物の大規模修繕・長期修繕計画に係る現地調査を実施しており、各計画の検証等、維持管理の相談を行っております。



 建物の維持管理・長期修繕計画について

分譲マンション・建物の「手入れ」については、「日常管理」と「計画修繕」があります。
これらは、それぞれ独立したものではありません。
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日常的な管理は計画修繕に影響を及ぼします。
特に日常の管理において、普段行う必要のないもので、建物の重要な部位は計画修繕によりケアーすることが必要になります。


これらの計画修繕をまとめたものが「長期修繕計画」と言われるものです。
現在、分譲マンションでは、新築時・分譲時にマンション管理会社が20年の長期修繕計画の予定等を示すようになっています。
それ以前のマンションはどうでしょうか?

特に、10年・15年を経過したマンションは、本来の長期修繕計画や大規模修繕工事の内容を定期的にチェックする必要があると思います。
マンション等の建物は、地域等によって劣化の程度が異なります。当然建物の維持管理は長期修繕計画書通りにいかなくなるのが普通です。しかし、なかなか見直しをしないケースが多くあります。

なぜでしょう?
それは、大規模修繕を行う管理会社が中心になって検査するからではないでしょうか?

計画修繕を行う部位は全てこれに含まれますが、そのほかにも日常機能の更新のために行う設備更新等も含まれてくるものです。

これらの「長期修繕計画の目的」は、その老朽化と機能低下を防ぐために「いつ」「何を」「どのように修繕していくべきか」と言う優先順位の目安をつけること。

そしてその修繕を行っていく上での予算、すなわち「どの程度の費用を要するのか」を知り、これを修繕積立金等との関係を明確にすることで、長期修繕計画の資金的裏づけを得ることが目的です。

これを一手に管理会社が掌握したら、マンション等の建物の劣化状況を誰が確認できるのでしょうか?


 建物の長期修繕計画・大規模修繕の目的

マンション・建物の長期修繕計画の目的
■いつ、何を、、どのように修繕していくべきかの優先順位と目安をつけるための、予算的な裏づけのために、修繕積立金等の制度がある。

しかし、問題は、マンション・建物毎に設備が異なることや周辺環境の影響により個体差が大きいことです。
全てが一律の修繕計画では、有効な資金の活用ができないばかりか、建物の機能維持すら危ぶまれる場合が生じます。
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■限られた資金の中で、優先順位をつけ計画的な修繕を行うことが必要です。
何を優先すべきかは建物の置かれている地域や環境等によって異なってきます。

これらマンション・建物の機能維持・保全は、資産価値の維持と同等の重みを要します。

そのための、調査・診断・提案・実施(施工)と言ったサイクルを繰り返しながら、優先順位を考え、予算配分を踏まえた修繕計画を立案し、大規模修繕が実施されていくのです。

 なぜ、このような予算管理が必要か?


分譲マンションなどの長期修繕計画は、販売(建築)当時に設定したものをベースに予算を設定しており、この予算・予定に基づいて大規模修繕を実施していくのが一般的です。
しかし、物件ごとに修繕が必要な個所は異なるし、地形・地勢等の環境によって、建物の傷み具合は千差万別のはずです。それなのに・・・修繕計画は、販売当初の計画のまま!

予算設定の検証もされず、当たり前のように行う管理会社の修繕!
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分譲マンションの資産価値を維持していきながら、建物の長寿命化を図るために一番必要な作業は、まずは現状把握ではないでしょうか?


 @現状把握
 A改修計画の見直し・確認
 B予算設定の確認
 C大規模修繕実施
 D大規模修繕施工確認

このサイクルで建物の修繕計画を随時、査定していくことが、分譲マンションの資産価値維持につながると考えています。
もちろん、資金面では、そのサイクルにあわせた資金計画が必要であることは言うまでもありません。
このことから、予算管理が必要な理由がお分かり頂けると思います。

では、それらマンションや建物の調査、診断、提案や施工監理を実行してくれる所が身近にあるでしょうか?
本来それこそが、建物、建築の専門家である建築士の出番なのです!


バナースペース・横浜建築相談所は、欠陥住宅・住宅トラブル等の住宅・建築トラブル相談を横浜で実施中

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